Beiträge

BGH (Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12) Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Rückgabe einer „bunten“ Wohnung

BGH (Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12)
Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Rückgabe einer „bunten“ Wohnung
In dem vorliegenden Rechtsstreit klagt der Vermieter gegen den Mieter auf Schadensersatz wegen angefallener Malerkosten für mehrfache Überstreichung der Wohnwände in „neutraler“ Farbe nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die Mieter hatten die Wohnung in weißer Farbe frisch renoviert übernommen, strichen danach einzelne Wände in kräftigen Farben, nämlich rot, gelb und blau an und gaben die Wohnung in diesem „bunten“ Zustand auch bei Mietende zurück. Die Vermieterin ließ die „bunten“ Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe übermalen, wofür erhebliche Kosten anfielen. Der BGH stellt in seinem Urteil klar, dass der Mieter sich scha-densersatzpflichtig macht, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung mit einem farbigen Anstrich zurück-gibt.

Zwar ist der Mieter in der farblichen Gestaltung der Mieträume während der Mietdauer frei, denn die freie Farbwahl nach dem

persönlichen Geschmack des Mieters ist Teil seines Gebrauchsrechts an der Mietsache. Hingegen verletzt der Mieter jedoch seine Pflicht zur Rücksichtnahme (§§ 241 Abs. 2, 242 BGB), wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Woh-nung bei Mietende in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.

Der Schaden, nämlich für die Beseitigung dieser farblich gestalteten Wände durch Haftgrund sowie Komplettrenovierung ist daher von den Mietern -allerdings nicht in voller Höhe- zu erstatten. Nach dem in der Rechtsprechung anerkannten Grund-satz „Neu für Alt“ sollen Vermieter nicht von dem Mehrwert der Sache profitieren, welche dadurch entstehen, dass das neue Objekt eine längere Lebensdauer mit sich bringt. D.h. durch den kompletten Neuanstrich der Wohnung, hat diese für den Vermieter einen höheren Wert als wenn die Wohnung nach einigen Jahren „abgewohnt“ zurückgegeben worden wäre. In der Rechtsprechung wird auf der Grundlage einer Mietdauer von ungefähr 2 ½ Jahren ein fiktiver Anteil der normalen Abnutzung auf rund 27% geschätzt.

BGH (Urteil vom 25.10.2013 – 5 ZR 212/12, NZM 2014, Seite 40): Wohnungseingangstür als Gemeinschaftseigentum

BGH (Urteil vom 25.10.2013 – 5 ZR 212/12, NZM 2014, Seite 40): Wohnungseingangstür als Gemeinschaftseigentum

Erstmals hatte sich der Bundesgerichtshof konkret mit der Fra-ge zu befassen, ob Wohnungseingangstüren in einer Woh-nungseigentumsanlage dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Im vorliegenden Fall hatte der betreffende Wohnungseigentümer seine Wohnungsein-gangstür gegen eine anders gestaltete Tür ausgetauscht. Dies akzeptierte die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht und forderte den Wohnungseigentümer auf, die neu eingebaute Wohnungseingangstür durch eine Tür zu ersetzen, die den Vorgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht. Hiergegen wehrte sich der betreffende Wohnungseigentümer ohne Erfolg. In Rechtsprechung und Literatur war bislang um-stritten, ob Wohnungseingangstüren dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Der Bundesgerichts-hof entschied sich für letzteres. Dies führte dazu, dass der be-treffende Eigentümer seine Wohnungseingangstür nicht nach Belieben austauschen konnte, sondern sich an den Vorgaben der Eigentümergemeinschaft auszurichten hatte. Der BGH be-gründete dies damit, dass Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Son-der- als auch mit dem Gemeinschaftseigentum stehen und erst durch ihre Einfügung die Abgeschlossenheit der dem Sonderei-gentum zugewiesenen Räume hergestellt wird.

BGH (Beschluss vom 17.10.2013 – V ZR 15/13; NZM 2014, 367): Zur Frage des Ausgleichsanspruchs bei einer Schlammlawine durch ein höher gelegenes Grundstück

 

BGH (Beschluss vom 17.10.2013 – V ZR 15/13; NZM 2014, 367): Zur Frage des Ausgleichsanspruchs bei einer Schlammlawine durch ein höher gelegenes Grundstück

Die Parteien des Verfahrens stritten darüber, ob der Eigentümer eines höher gelegenen Grundstücks dem Eigentümer des tiefer gelegenen Grundstücks Ausgleich dafür zu leisten hat, dass Erdmassen aufgrund Starkregens, der zu einer Überflutung eines Bachlaufs führte, auf das tiefer gelegene Grundstück herabrutschten. Im Prozess hatte sich herausgestellt, dass die Ursache für das wild abfließende Wasser darin bestand, dass an dem auf dem Grundstück des Beklagten befindlichen Einlauf in das Rohrsystem ein zum Schutz vor Verstopfen ungeeignetes Gitter angebracht war, das sich unter anderem mit Laub zugesetzt hatte. Ohne das verstopfte Gitter wäre das Rohrsystem in der Lage gewesen, die Wassermassen ohne eine Überflutung abzuleiten. Der BGH hatte die Klage des tieferliegenden Grundstückseigentümers abgewiesen. Ein Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB bestehe nicht. Dieser Anspruch setzt voraus, dass der Eigentümer eines Grundstücks als Störer im Sinn von § 1004 Abs. 1 BGB für die Beeinträchtigung eines anderen Grundstücks verantwortlich ist.

Die durch Naturereignisse ausgelösten Störungen (hier durch eine Schlammlawine nach einem Starkregen) sind dem Eigentümer eines Grundstücks nur dann zuzurechnen, wenn er sie durch eigene Handlungen ermöglicht hat oder wenn die Beeinträchtigung erst durch ein pflichtwidriges Verhalten herbeigeführt worden ist.

So verhält es sich jedoch nicht, wenn der Einlass zu einer von Dritten zum Schutz vor einem Übertritt des Wassers auf tiefer gelegene Grundstücke angelegten Rohrleitung nicht ordnungsgemäß errichtet, erhalten oder gewartet worden ist. Nicht der Eigentümer eines höher gelegenen Grundstücks ist verpflichtet, durch Erhaltung und Reinigung eines solchen Abflusses für einen ausreichenden Schutz der tiefer gelegenen Grundstücke zu sorgen; vielmehr haben grundsätzlich deren Eigentümer sich um den Schutz ihrer Grundstücke zu kümmern, wobei sie berechtigt sein können, auf dem höher gelegenen Grundstück die dafür erforderlichen Schutzmaßnahmen (etwa durch Anlegen eines Rohres) zum Schutz ihrer Grundstücke vor wild abfließendem Oberflächenwasser zu ergreifen.


Praxistipp: Die Auffassung des BGH, dass sich der Eigentümer eines tiefer gelegenen Grundstücks selbst schützen muss, erstaunt auf den ersten Blick. Hintergrund ist jedoch, dass der konkrete Schadensfall auf Naturereignissen beruht. Naturereignisse sind von niemandem steuerbar. Die Gefahren, die von der Natur ausgehen, unterfallen dem allgemeinen Lebensrisiko. Für solche Gefahren soll man grundsätzlich keinen anderen verantwortlich machen können. Insofern ist die Auffassung des BGH auch, dass derjenige, der sich naturgemäßen Gefahren, etwa durch eine spezielle topografische Lage ausgesetzt ist, sich vor diesem Gefahren auch selbst schützen muss. Gerade in unserer Gebirgsregion wird diese Entscheidung Beachtung finden müssen.

BGH (Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 46/13; NZM 2014, 396): Zur Zugehörigkeit von Türen und Fenstern zum Gemeinschaftseigentum – Kostentragungsregelung

BGH (Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 46/13; NZM 2014, 396): Zur Zugehörigkeit von Türen und Fenstern zum Gemeinschaftseigentum – Kostentragungsregelung

Der BGH hatte in diesem Verfahren zu klären, ob die Kosten für den Austausch eines Fensters vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen sind, wenn die Teilungserklärung vorsieht, dass der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von Türen und Fenstern zu tragen, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden.Der BGH stellte zunächst nochmals klar, dass Türen und Fenster, die das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum abtrennen bzw. Fenster an der Fassade immer im Gemeinschaftseigentum stehen.
Zulässig ist es jedoch, dass die Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung und Erneuerung in der Teilungserklärung den einzelnen Wohnungseigentümern aufgebürdet werden. Die vorliegende Teilungserklärung enthielt eine Kostenregelung lediglich hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte jedoch auch die Kosten für den Austausch eines Kellerfensters und einer Kellertür vom betreffenden Wohnungseigentümer. Dieser setzte sich der Inanspruchnahme zur Wehr und bekam Recht. Der BGH stellte insoweit klar, dass Instandsetzung bzw. Instandhaltung nicht den Austausch umfasst. Vielmehr ist dann davon auszugehen, dass alle anderen Maßnahmen, insbesondere eben der Austausch von der Gemeinschaft zu finanzieren ist.

Praxistipp: Möchte die Eigentümergemeinschaft, dass die Kosten für den Austausch eines oder mehrerer Fenster von ihnen als Eigentümer zu tragen sind, lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung. Nur wenn dort ausdrücklich auch vorgesehen ist, dass die Kosten des Austausches vom jeweiligen Eigentümer zu tragen sind, trifft Sie letztlich die Kostenlast. Der BGH hat insoweit klargestellt, dass nur solche Kosten umgelegt werden können, hinsichtlich derer in der Teilungserklärung eine klare und eindeutige Regelung besteht. Austausch ist eben nicht Instandsetzung.

BGH Urteil vom 05.03.2014 (VIII ZR 205/13; NZM 2014, 303): Zu den Kosten des fiktiven Schließanlagenaustauschs beim Schlüsselverlust des Mieters in einem Mehrfamilienhaus

BGH Urteil vom 05.03.2014 (VIII ZR 205/13; NZM 2014, 303): Zu den Kosten des fiktiven Schließanlagenaustauschs beim Schlüsselverlust des Mieters in einem Mehrfamilienhaus

Der Vermieter einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses verklagte seinen Mieter, der lediglich 3 Monate in der Mietwohnung war, auf Ersatz der voraussichtlichen Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage des Hauses, weil der Mieter einen Zentralschlüssel verloren hatte. Die Hausverwaltung hatte die voraussichtlichen Kosten mit 1.468,00 € ermittelt, ein Austausch der Anlage war allerdings noch nicht erfolgt.

Der Mieter wehrte sich vor dem Bundesgerichtshof mit Erfolg gegen seine erstinstanzliche Verurteilung. Der BGH hat zwar betont, dass sich die Schutz- und Obhutspflicht des Mieters auch auf Schließanla-gen erstreckt und der Mieter aufgrund einer Verletzung der mietver-traglichen Nebenpflicht zur Obhut grundsätzlich zum Schadenersatz verpflichtet sei. Grundsätzlich kann ein Geschädigter auch den für die Beseitigung eines Sachschadens erforderlichen Aufwand gem. § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB fiktiv abrechnen. Dies setzt aber voraus, dass ein erstattungsfähiger Vermögensschaden entstanden ist. Hieran fehlt es. Der BGH hat sich insoweit der von einem überwiegenden Teil in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung angeschlossen, wonach der Verlust eines Schlüssels keine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit darstellt. Die Mietsache erleidet durch den Verlust des Schlüssels auch keine Wertminderung. Solange die Schließanlage nicht erneuert worden ist, besteht kein Schaden. Der Austausch der Schließanlage sei eine Maßnahme der Schadenverhütung, für die Schadensersatz erst nach Durchführung verlangt werden kann, da sich der Geschädigte andernfalls die bloße Besorgnis weiterer Schäden in Geld bezahlen ließe.